Reforma de la Ley de Alquileres: cambios y perspectivas para el Mercado Inmobiliario en Argentina

Las voces no son unánimes. Después de un largo tiempo de debates sobre si era o no necesaria una nueva ley que regule los alquileres en Argentina, este mes de Octubre finalmente se promulgaron los cambios a la Ley 27.551, que había entrado en vigencia hace poco más de 3 años.

Es muy poco tiempo para determinar si las modificaciones fueron acertadas. El mercado inmobiliario está observando estos cambios con cautela. Algunos sectores de la sociedad, los ven como un paso necesario para brindar mayor estabilidad y protección a los inquilinos. Otros, creen que puede afectar la oferta y la inversión en alquileres a largo plazo. Todo esto, además, en un contexto político muy volátil, en medio de una crisis económica, y con algunas voces en contra  que prometen derogarla si llegan al poder.

Veamos todo esto en profundidad.

Opiniones Diversas sobre la Reforma

Las opiniones sobre la Reforma aprobada son diversas y a menudo polarizadas. Las organizaciones de inquilinos han respaldado en gran medida estos cambios, argumentando que proporcionan una mayor protección a inquilinos, y contribuyen a equilibrar las relaciones contractuales. La actualización semestral y el uso del índice "Casa Propia" se consideran beneficios, en comparación con la posibilidad de contratos a 2 años con ajustes cuatrimestrales, como proponía un sector de la oposición.

Sin embargo, el mercado inmobiliario y algunos sectores políticos han expresado su desacuerdo con la reforma. Sostienen que esta legislación generará incertidumbre en el mercado, especialmente en un contexto eleccionario como el actual.

¿Qué pasará con los contratos firmados?

Es importante destacar que los contratos celebrados antes de la promulgación de la Ley segurán rigiéndose por las condiciones acordadas inicialmente. Esto significa que los contratos en dólares existentes no se verán afectados por la nueva prohibición, y las actualizaciones se mantendrán anualmente, y según el índice ICL del Banco Central.

Cambios introducidos por la modificación a la Ley

Duración y Actualización de los Contratos. La reforma de la Ley de Alquileres mantiene el plazo mínimo de los contratos de alquiler en 3 años. No obstante, introduce actualizaciones semestrales en lugar de la anterior práctica donde era anual. Además, el coeficiente de "Casa Propia" será el nuevo indicador para calcular las actualizaciones. Estas medidas buscan traer estabilidad al mercado y proteger a los inquilinos, sobre todo en bruscas fluctuaciones de precios.

Pago en Moneda Nacional y prohibición de ofertas en dólares. La nueva ley exige que los precios de los alquileres se establezcan en moneda nacional. Esto marca un cambio importante, sobre todo para los alquileres temporarios o alquileres comerciales, y es un intento de brindar mayor transparencia y previsibilidad en el mercado de alquileres.

Incentivos Fiscales. Para incentivar la oferta en el mercado de alquileres, se estableció que los ingresos generados exclusivamente por los alquileres de hasta 2 propiedades, quedarán exentos del pago del monotributo (hasta acá, obligatorio en todos los casos). Además, se mantiene la exención de Bienes Personales a las propiedades destinadas al alquiler de viviendas habitacionales. También, se exime del impuesto al cheque a las cuentas utilizadas exclusivamente para operaciones relacionadas con el alquiler de inmuebles para viviendas habitacionales, siempre que los contratos estén debidamente registrados. Finalmente,  una de las novedades más improtantes de la reforma, es que las partes podrán deducir del impuesto a las ganancias la suma equivalente al 10% del monto anual del contrado de locación.

La reforma de la Ley de Alquileres entró en vigencia el pasado 18 de Octubre de 2023. Durante este período de implementación, los contratos actuales ya iniciados seguirán rigiendose por las normativas anteriores. 

Es un momento de adaptación. Para inquilinos. Para propietarios. Y para el propio mercado, con desafíos y oportunidades a la vista.

Y vos, ¿qué opinás de las modificaciones?